自分の土地の上にアパートを建築し、賃貸経営を始めてすぐに亡くなったという場合も、直前の相続対策となります。相続税が下がる理屈は、下記のように土地建物の不動産評価額が下がるからです。
新築アパートは固定資産税評価では6掛程度になり、それを貸し付けると更に評価が3割下がり、結局投資額の半分以下になるわけです。また、土地は貸家建付け地の評価となり、相続税評価の指標となる路線価の2割減程度となり、相続税対策としては有効な手段といえます。
ただし注意いただきたいのは、すべての賃貸経営が資産形成という視点で相続対策に効果的というわけではありません。相続税は下がったが、アパート経営が将来的になりたたず、相続税が下がった以上に大きな損をこうむったとなると本末転倒になります。
空室率の増加、家賃の減少、管理費負担、金利の上昇、木造であれば 10年程度から大きな修繕費等も発生してきます。事前に将来のリスクをきちんと見積もり、シミュレーションし、第三者の専門家のアドバイスも受け、意思決定していくことが重要です。
