同居の親名義の自宅不動産を、生前に長男に名義変更

2020年06月29日

両親と同居している長男夫婦からの生前相談でよくあるのが、父親名義の自宅土地建物の名義を長男に変更したいという相談です。生前に名変したい理由は、将来に他の兄弟姉妹と自宅の相続でもめたくないからということのようです。

生前対策の選択肢としては

①親から長男への贈与 ②親が遺言書を作成 などが考えられます。相談に来られる御長男は、生前に不動産の名義変更の登記をすればよいぐらいに軽く考えて来社されるケースが多いように思います。このようなケースではご自宅の贈与による名義変更だけでなく、併せて遺言書作成も選択肢として検討されるとよいでしょう。では、贈与の場合と遺言書作成の場合で、以下に問題点を整理いたします。

親からの贈与

親から無償で贈与を受けて、名義変更の登記をする場合です。この場合、不動産登記料とともに忘れてならないのは贈与税です。贈与税は年間110万までは基礎控除があり無税ですが、累進税率のため不動産の評価にもよりますが、高額な税金が発生する場合があるので注意が必要です。例えば、・不動産の評価額が1000万の場合→贈与税額177万 2000万の場合→贈与税額585.5万

なお、他にも不動産取得税という地方税が課税されます。

遺言書の作成

自宅不動産を所有している父親が、自宅を長男に相続させるという遺言書を作成します。遺言書の内容については他の財産も含めて検討されるとよいでしょう。遺言書の形式は、法的要件が満たされず後々問題がおきるリスクのある自筆遺言書より、公正証書遺言書がより良いでしょう。遺言書の作成は、贈与のコストと比べ、専門家に作成依頼しても高額な費用はかかりません。ただし、遺言書作成はその内容にもよりますが、他の兄弟姉妹から遺留分を請求されるリスクがあるので、遺留分対策も併せて検討していく必要があります。